A pandemia e os contratos imobiliários

Com o advento da pandemia decorrente do COVID-19, muitas dúvidas vêm surgindo quanto à obrigação de cumprir os contratos, especialmente no que diz respeito a contratos imobiliários. O locador pode cobrar multa no caso de atraso? O desemprego decorrente da pandemia pode justificar a inadimplência de aluguéis?

A pandemia pode ser analisada a partir de diversas perspectivas, porém duas delas recebem maior destaque:

Evento de força maior/caso fortuito: Um evento que não era possível prever nem evitar, que não atinge apenas o devedor, mas a sociedade. Gera impossibilidade de cumprir a obrigação; a mera dificuldade de cumprimento não configura força maior nem caso fortuito. Art. 393, CC.

Evento que gera excessiva onerosidade (desequilíbrio contratual): Nestes casos, ainda é possível cumprir a obrigação, mas ela se torna excessivamente onerosa a uma das partes. A quebra de igualdade decorre de evento extraordinário e imprevisível (art. 478, CC).

Desta forma, com objetivo de buscar equilíbrio e reduzir os prejuízos, é recomendável que as partes busquem firmar acordos sem a necessidade de intervenção judiciária, porque além do custo financeiro, esta hipótese também demanda tempo e tem resultado incerto.

O locatário pode negociar e receber aluguéis de forma parcial durante a pandemia, nos vencimentos aprazados, com pagamento do valor restante em meses futuros, mediante acréscimo nas parcelas vincendas.

Alternativamente, também é possível a suspensão de cobrança de aluguéis por um período determinado, realizando-se a cobrança posterior, ou ainda a utilização do valor da caução para garantir o recebimento do aluguel, negociando-se nova garantia.

Mas e a multa? Entende-se que o mero inadimplemento do contrato, sem qualquer negociação, enseja aplicação de multa. Antes da pandemia, o desemprego não era razão para descumprimento de contratos e de obrigações financeiras, fossem elas imobiliárias decorrentes de planos de saúde, mensalidade escolares, etc.

Por fim, vale pontuar que o Projeto de Lei 1179/20, a “Lei Anastasia”, atualmente pendente de revisão pela Câmara dos Deputados, dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do COVID-19 e no que diz respeito às locações de imóveis urbanos, prevê a suspensão de concessão de liminares para desocupação de imóveis nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020.